법률행위에 의하지 않은 부동산물권의 변동

제3장

법률행위에 의하지 않은 부동산물권의 변동

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1. 형식주의(形式主義)의 예외

제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

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2. 적용범위

민법 제187조는 부동산에 관한 물권의 취득만을 규정하고 있으나, 물권의 변경과 소멸에도 적용된다.

 

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⑴ 포괄승계(包括承繼)

상속(제1005조)⋅포괄유증(제1078조)은 피상속인의 사망 시, 회사합병은 합병등기 시에 물권변동이 일어난다. 토지의 소유자가 행방불명되어 생사 여부를 알 수 없다 하더라도 그가 사망하고 상속인도 없다는 점이 입증되지 아니한 이상 무주부동산의 처리절차를 밟아 국유재산으로 등록되었다 하여 국가 소유로 되는 것도 아니다[98다59132].

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⑵ 공용징수

협의수용의 경우에는 협의로 정한 시기에, 재결수용의 경우에는 보상금의 지급이나 공탁을 정지조건으로 하여 수용기일에 물권변동이 일어난다.

⑶ 형성판결

민법 제187조에서 판결에 의하여 등기를 하지 않고 물권의 취득효력을 받는 경우는 판결 자체에 의하여 물권의 취득효력을 형성하는 경우(형성판결)를 말하는데 공유물⋅합유물 분할청구에 기한 분할판결(제269조 제1항, 제274조)이 있으면 판결이 확정된때 물권변동이 일어난다. 그러나 소유권의 확인을 받았거나(확인판결) 소유권(보존 또는 이전)등기말소등기 절차이행을 명한 의사표시를 구하는 판결로써는 등기를 하지 않고 물권의 취득효력을 인정할 수 없다[62다223].

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⑷ 경매, 몰수

경매는 국가기관이 권력행위로서 행하는 공⋅경매를 말하며, 민사집행법상의 강제경매⋅담보권실행경매의 경우에는 매수인이 매각대금을 납부한 때, 국세징수법상의 공매의 경우에는 매수인이 매수대금을 납부한 때에 권리변동이 생긴다(민사집행법 제135조, 제268조).

⑸ 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권취득

① 법정지상권의 취득(제305조⋅제366조 등), 분묘기지권의 취득, 법정저당권의 취득(제649조), 법정대위에 의한 저당권의 이전 등이 이에 해당한다. 매장물의 발견, 부동산에의 부합, 소멸시효나 혼동에 의한 물권의 소멸, 피담보채권의 소멸에 의한 저당권의 소멸, 존속기간만료에 의한 용익물권의 소멸 등이 이에 해당한다.

② 신축건물의 소유권 귀속 : ㉠ 원칙 : 신축한 건물은 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것이고([2000다16350]), 등기 없이도 건물의 소유권을 누구에게나 주장할 수 있다[65다113]. ㉡ 자기의 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득하게 되는바, 따라서 건축주의 사정으로 건축공사가 중단된 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 하게 된 경우에는 그 공사의 중단 시점에 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 정도의 형태와 구조를 갖춘 경우가 아닌 한 이를 인도받아 자기의 비용과 노력으로 완공한 자가 그 건물의 원시취득자가 된다[2005다68783]. ㉢ 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 공사가 중단된 시점에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다[98다26194]. ㉣ 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적⋅물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다[ 2010다71578 전합]. ㉤ 신축건물의 보존등기를 건물 완성 전에 하였는데 그 후 건물이 완성된 이상 등기를 무효라고 볼 수 없다. 이러한 법리는 1동 건물의 일부분이 구분소유권의 객체로서 적합한 구조상 독립성을 갖추지 못한 상태에서 구분소유권의 목적으로 등기되고 이에 기초하여 근저당권설정등기 등이 순차로 마쳐진 다음 구분소유권의 객체가 된 경우에도 마찬가지이다[2013다59876]. ㉥ 일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다[91다25505]. ㉦ 단지 채무의 담보를 위하여 채무자가 자기의 비용과 노력으로 신축하는 건물의 건축허가명의를 채권자 명의로 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권의 설정과 다름없으므로 완성된 건물의 소유권은 일단 채무자가 이를 원시취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다[91다25505].

⑹ 법률행위에 의한 부동산 물권변동으로서 등기를 요하지 않는 경우

① 성질상 등기할 수 없는 경우：점유권⋅유치권의 변동이 이에 해당한다.

② 원인행위의 실효：등기없이도 물권이 당연히 복귀하는 것으로 본다. 물권행위 유인성에 의하면, 원인행위의 실효, 즉 채권행위의 무효⋅취소⋅해제나 명의신탁 해지의 경우에도 물권은 등기없이도 당연히 복귀하나 제3자 보호가 문제된다.

③ 재단법인 설립시 출연재산(出捐財産)의 귀속：재단법인의 설립함에 있어서 출연재산이 부동산인 경우 출연자와 법인 사이에는 법인의 성립 외에 등기를 필요로 하는 것은 아니지만, 제3자에 대한 관계에 있어서, 출연행위는 법률행위이므로 출연재산의 법인에의 귀속에는 부동산의 권리에 관한 것일 경우 등기를 필요로 한다[78다481,482 전합].

④ 해제조건의 성취：해제조건부증여로 인한 부동산소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 그 해제조건이 성취되면 그 소유권은 증여자에게 복귀한다고 할 것이고, 이 경우 당사자간에 별단의 의사표시가 없는 한 그 조건성취의 효과는 소급하지 아니하나, 조건성취 전에 수증자가 한 처분행위는 조건성취의 효과를 제한하는 한도 내에서는 무효라고 할 것이고, 다만 그 조건이 등기되어 있지 않는 한 그 처분행위로 인하여 권리를 취득한 제3자에게 위 무효를 대항할 수 없다[92다5584].

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3. 등기 없이 취득한 부동산물권의 처분

부동산물권을 등기 없이 취득한 자가 자기 명의의 등기 없이 이를 처분한 경우 그 처분의 상대방은 부동산물권을 취득하지 못한다는 것일 뿐, 그 처분행위의 채권적 효력까지 부인할 수는 없다[93다12176].

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