1 주택 및 부수토지의 요건

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4. 1 주택 및 부수토지의 요건 

 

⑴주택의 개념
① ｢소득세법｣상 ‘주택’이란 허가 여부나 공부(公簿) 상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경 우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.
② 건물의 용도구분은 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따른다. 따라서 공부상 주택인 경우에도 사실상 영업용 건 물로 사용하다가 양도하는 때에는 주택으로 보지 아니한다.
⑵ 공동소유주택의 주택수 계산
1 주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 소득세법 시행령에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.
⑶ 공동상속주택
상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1 주택인 공동상속주택 {피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1 주택이 재개발사업, 재건축 사업 또는 소규모 재건축사업의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 아래의 순위에 따른 1 주택을 말한다} 외의 다른 주택을 양 도하는 때에는 당해 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보 지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하 지 아니하며, 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 때에는 그 2명 이상의 사람 중 당해 주택에 거주하는 자, 최연장 자의 순서에 따라 각 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피 상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1 주택
③ 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1 주택
④ 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같 은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1 주택(기준 시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1 주택)

⑷겸용 주택
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

* 지역별 배율：∙｢수도권정비계획법｣ 제2조 제1호에 따른 수도권 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지: 3배 
∙ 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지: 5배, 
∙ 수도권 밖의 토지: 5배
∙ 그 밖의 토지: 10배

 

⑸ 다가구주택
｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전 체를 하나의 주택으로 본다.
⑹고가주택
① 비과세에서 제외되는 ‘고가주택’이란 주택 및 이에 딸린 토 지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 말한다. 이 경우 1 주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부 가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부 분(타인 소유 부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다.
② 고가주택을 적용함에 있어서 겸용 주택의 주택으로 보는 부분 (이에 딸린 토지 포함)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③ 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 고가주택 기준을 적용한다.

 

5. 1세대 1 주택의 특례 
⑴ 일시적 2 주택
국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전의 주택”이라 한 다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자 기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2 주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주 택을 취득하고 다음에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내 에 양도하지 못하는 경우로서 부득이한 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1 주택으로 보아 비과세규정을 적용한다. 이 경우 1세 
대 1주택으로 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1 년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의 매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주 택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
① 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
② 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에 서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충 족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거 주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득 일부 터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차 인간의 임대차 계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득 일부 터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약은 인정하지 않는다.

㉠ 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원 이 이사(기획재정 부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그  밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를  포함한다)하고 ｢주민등록법｣ 제16조에 따라 전입신고를 마친 경 우
㉡ 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우