부동산 임대소득의 수입시기

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3. 부동산 임대소득의 수입시기 
⑴원칙 
자산을 임대하거나 지역권 ․ 지상권을 설정하여 발생하는 소득의 경우에는 다음의 구분에 따른 날을 수입시기로 한다.

⑵예외
임대차계약 및 지역권 ․ 지상권 설정에 관한 쟁송(미지급 임대료 및 미 지급 지역권 ․ 지상권의 설정 대가의 청구에 관한 쟁송은 제외한다)에 대한 판결 
․ 화해 등으로 소유자 등이 받게 되어 있는 이미 지난 기간에 대 응하는 임대료상당액(지연이자와 그 밖의 손해배상금을 포함한다) ⇒ 판결 
․ 화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임 대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대해서는 그 정해진 날로 한다.

 

4. 결손금과 이월결손금 

 

⑴결손금
① 결손금은 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비가 총수입금 액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 말한다.
② 부동산임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 아니한다. 다만, 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 종합소득 과세표준을 계산할 때 근로소득금액 ․ 연금소득금액 ․ 기타 소득금액 ․ 이자소득금액 ․ 배당소득금액에서 순서대로 공제한다.

 

⑵ 이월결손금
① 이월결손금은  부동산임대업에서  발생한  결손금을  공제하고 남은 결손금을 말한다.
② 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 해당 이월결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 15년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 먼저 발생한 과세기간의 이월결손 금부 터 순서대로 다음의 구분에 따라 공제한다. 다만, ｢국세기본 법｣ 제26조의2에 따른 국세부과의 제척기간이 지난 후에 그 제척기간 이전 과세기간의 이월결손금이 확인된 경우 그 이월 결손금은 공제하지 아니한다.

㉠ 주거용 건물임대업에서 발생한 이월결손금은 사업소득금액, 근 로소득금액, 연금소득금액, 기타 소득금액, 이자소득금액 및 배 당 소득금액에서 순서대로 공제한다.
㉡ 부동산임대업에서 발생한 이월결손금은 부동산 임대업의 소득금 액에서 공제한다.

 

☑ 종합소득 과세표준 계산 시의 결손금과 이월결손금

02  부동산관련사업소득

 

1. 사업소득의 의의

 

⑴ ‘사업’이란  영리를  목적으로  독립적 ․ 계속적으로  이루어지는 사회적 활동을 말하며, ‘사업소득’이란 일정한 사업에서 발생하는  소득을 말한다.
⑵ 부동산관련사업소득으로는  부동산매매업,  건설업,  주택 신축 판매 업 등이 있다.
⑶ 부동산임대소득도 사업소득으로 과세한다.

 

2. 부동산매매업 ․ 건설업 ․ 주택 신축 판매업의 의의
⑴ 부동산매매업의 의의
① ‘부동산매매업’이란 부동산을 영리목적으로 계속적 ․ 반복적으로 매매하는 사업으로서 한국 표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을  자영 건설하여  판매하는  경우만  해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국 표준산업분류에 따른 주 거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제 외한다. 이하  “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.
② 부동산의 매매(건물의 신축 판매 포함) 또는 그 중개를 사업목적으 로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 ｢부가가 치세 법｣상 1 과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 본다.
③ 주택신축판매업은 부동산매매업이 아닌 건설업으로 본다. 

 

⑵ 건설업의 의의
① ‘건설업’이란 주로 도급을 받아 건설용역을 제공하는 사업을 말한다.
② 주택 신축 판매업은 건설업에 포함한다. 
⑶ 주택신축판매업의 의의 
① ‘주택신축판매업’이란 주택(주택의 일정한 면적의 부수토지 포함)을 건설하여 판매하는 사업을 말한다.
② 주택신축판매업은 본래 부동산매매업에 속하나 세제상 불이익을 주지 않기 위하여 건설업으로 보는 것이다.