중개대상물인 공장재단과 광업재단

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31 다음은 중개대상물인 공장재단과 광업재단에 관한 설명이다. 가장 옳지 않은 설명은?

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① 광업재단이란 광업권과 그에 기하여 광물을 채굴․취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

② 광업재단으로 소유권보존등기를 경료하게 되면 집합물로서의 일체성이 인정되므로 광업재단 전체가 하나의 부동산으로 간주되어 구성물은 분리하여 처분할 수 없다.

③ 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.

④ 공장재단은 토지와 건물, 그 밖의 공작물, 기계, 기구, 전봇대, 지적재산권 등의 전부 또는 일부로써 구성할 수 있다.

⑤ 공장 소유자는 하나 또는 둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정하여 저당권의 목적으로 할 수 없다.

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∙ 해설 ∙

⑤ 공장 소유자는 하나 또는 둘 이상의 공장으로 공장재단을 설정하여 저당권의 목적으로 할 수 있다.

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정답 5번

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32 다음은 「공장 및 광업재단저당법」에 따른 공장재단에 대한 설명이다. 틀린 것은?

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① 공장재단은 이를 1개의 부동산으로 보며, 공장재단은 소유권과 저당권 외의 권리의 목적이 되지 못한다. 다만, 저당권자가 동의한 경우에는 임대차의 목적물로 할 수 있다.

② 공장재단은 공장재단등기부에 소유권보존등기를 함으로써 설정하며, 공장재단의 소유권보존등기의 효력은 소유권보존등기를 한 날부터 6개월 내에 저당권설정등기를 하지 아니하면 상실된다.

③ 등기관은 공장재단에 관하여 소유권보존등기를 하면 그 공장재단 구성물의 등기용지 중 해당구의 사항란에 공장재단에 속한다는 사실을 적어야 한다.

④ 공장재단의 소유권보존등기가 있는 경우 공장재단 목록은 등기부의 일부로 보고 기재된 내용은 등기된 것으로 본다.

⑤ 개업공인중개사가 공장재단의 매매를 중개한 경우라도 거래계약서와 함께 중개대상물 확인․설명서를 작성하여 교부하여야 한다.

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∙ 해설 ∙

② 공장재단의 소유권보존등기의 효력은 소유권보존등기를 한 날부터 10개월 내에 저당권설정등기를 하지 아니하면 상실된다.

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정답 2번

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33 다음은 중개대상물과 중개대상인 권리에 대한 설명이다. 틀린 설명은?

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① 소유권이전을 수반하는 1동 건물의 일부분은 원칙적으로 거래의 대상이 될 수 없어서 중개대상이 될 수 없지만, 전세권․임차권설정은 1동의 건물 일부분이라도 중개대상이 될 수 있다.

② 유치권은 유치권만의 단독으로 이전은 불가능 하지만, 피담보채권과 목적물의 점유를 함께 이전할 경우 이전이 가능하다는 것이 판례의 입장이기 때문에 유치권이전은 중개대상이 될 수 있다고 본다.

③ 분묘기지권은 분묘를 소유하기 위하여 다른 사람의 토지를 사용할 수 있는 권리로서 그 성립 및 이전 모두 중개대상물이 될 수 없다.

④ 토지정착물인 담장이나 교량 등은 토지와 독립된 중개대상물로 볼 수 없다.

⑤ 환매권은 비록 등기가 되어있다 하더라도 채권에 불과 하므로 중개대상이 될 수 없다.

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∙ 해설 ∙

⑤ 환매권자가 환매권을 행사하는 것 자체에는 중개행위가 개입될 수 없지만, 등기된 환매권은 이전성이 있으므로 개업공인중개사의 중개행위가 개입될 수 있다.

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정답 5번

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34 공인중개사법상 중개대상물 및 권리에 해당되지 않는 것은 몇 개인가?

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㉠ 이동용 차량주택

㉡ 광업권

㉢ 토지거래허가구역 내의 미등기 건물

㉣ 1필 토지 일부만의 전세권

㉤ 어업재단

㉥ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(입주권)

㉦ 무주의 토지

㉧ 국립공원

㉨ 1동 건물의 일부에 전세권 또는 임대차

㉩ 구분소유권의 목적이 된 건물 일부의 매매

㉪ 항만운송사업재단

㉫ 준공 허가를 받은 개인의 공유 수면 매립 토지

㉬ 경매개시결정등기가 되어 있는 토지

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① 4개

② 6개

③ 8개

④ 9개

⑤ 1개

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∙ 해설 ∙

㉠ 이동용 차량주택은 토지의 정착물이 아니므로 중개대상물이 아니다.

㉡ 광업권은 중개대상인 권리가 아니다.

㉤ 어업재단은 중개대상물이 아니다.

㉦ 무주의 토지는 국유이므로 중개대상물이 아니다.

㉧ 국립공원은 중개대상물이 될 수 없다.

㉪ 항만운송사업재단은 중개대상물이 될 수 없다.

그러므로 ㉠, ㉡, ㉤, ㉦, ㉧, ㉪은 중개대상물이 아니다.

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정답 2번

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35 「공인중개사법령」상 중개대상물과 중개대상 권리에 해당되는 것은 모두 몇 개인가?

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㉠ 광업재단

㉡ 미채굴광물

㉢ 지상권

㉣ 무주부동산

㉤ 선박

㉥ 분묘기지권

㉦ 가압류된 공장

㉧ 상속된 토지

㉨ 특허권

㉩ 질권

㉪ 토지 일부의 임대차

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① 3개

② 4개

③ 5개

④ 6개

⑤ 7개

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∙ 해설 ∙

중개대상물과 중개대상 권리에 해당되는 것은 ㉠, ㉢, ㉦, ㉧, ㉪으로 5개이다.

㉡ 미채굴광물은 토지소유권이 미치지 않고 국가소유로 해석하므로 중개대상물이 될 수 없고 ㉣ 무주의 부동산은 국유로 보게 되므로 중개대상물이 아니다.

㉤ 선박은 준부동산에 해당하지만 중개대상물이 아니고

㉥ 분묘기지권은 분묘소유자의 일신전속적인 권리로서 이전성이 없으므로 중개대상인 권리가 될 수 없다.

㉨ 특허권은 이 법상 중개대상이 아니고 ㉩ 질권은 동산에 대한 권리로서 중개대상인 권리가 될 수 없다.

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정답 3번

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36 다음 중 부동산중개의 대상이 될 수 있는 거래행위에 해당하지 않는 사항은?

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① 금전소비대차에 부수하여 이루어지는 저당권 설정행위

② 등기된 환매권의 이전행위

③ 전세권 이전행위

④ 지상권 설정행위

⑤ 유치권의 설정행위

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∙ 해설 ∙

<중개대상인 거래행위>중개대상인 거래행위(○) 중개대상인 거래행위(×) ∙매매․교환․임대차계약

∙지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등의 설정․변경․소멸 행위 등

∙증여, 상속, 공용수용, 질권의 설정

∙경매․공매

∙유치권의 성립, 법정지상권의 성립

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정답 5번

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37 다음 중에서 현행 「공인중개사법」상의 중개대상물이 될 수 없는 것은?

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① 개발제한구역내의 토지

② 가등기된 건물

③ 토지거래허가구역내의 토지

④ 본래 농지였으나 하천구역에 포함되어 사권이 소멸된 포락지

⑤ 사유지 중 도로예정지

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∙ 해설 ∙

<사법상 거래의 대상 여부>

사법상 거래의 대상인 것 사법상 거래의 대상이 아닌 것

∙공법상 제한이 있으나 중개대상물인 것：토지거래허가구역 내의 토지, 개발제한구역 내의 토지, 접도구역 내의 토지, 군사시설보호구역 내의 토지, 도로예정지인 사유지

∙사법적 제한이 있으나 중개대상물인 것：가등기·가압류된 토지․건물, 법정지상권의 부담이 있는 토지 등

∙미채굴의 광물

∙공용재산：행정기관의 청사 ∙공공용재산：공도, 공원

∙보존용재산：중요문화재 등

∙기업용재산：공기업 등

∙일반재산：국유림 등

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정답 4