중개보수와 관련된 판례

 

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01 개업공인중개사의 중개보수와 관련된 판례의 내용으로 옳은 것은?

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① 중개계약에서 유상임을 명시하지 않으면 중개보수청구권은 인정되지 않는다.

② 부동산의 매도중개의뢰를 받아 증개행위를 하던 중에 부동산의 소유자가 개업공인중개사가 알선한 상대가 아닌 제3의 인물과 거래를 한 경우 중개보수를 청구할 수 있다.

③ 매매계약의 성립에 결정적인 기여를 한 개업공인중개사가 그의 귀책사유가 없이 매매 계약서 작성에 관여하지 못하였다면 중개보수를 청구할 권리가 없다.

④ 건물임대 중개의 완료를 조건으로 중개보수 상당의 보수를 지급 받기로 하는 내용의 계약과 같은 유상위임계약에 있어서는, 시기 여하에 불문하고 중개완료 이전에 중개계약이 해지되면 당연히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것이다.

⑤ 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서의 거래금액이라 함은 아파트의 총 분양가격을 기준으로 한다.

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∙ 해설 ∙

① 개업공인중개사는 상인의 자격을 갖는 것으로, 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개보수청구권은 인정된다(대법원 1968.7.24, 선고68다95).

② 개업공인중개사가 특정 부동산의 거래를 위해 대상 부동산의 소유자를 위하여 거래상대방을 소개하는 등 노력을 했으나 부동산의 소유자가 개업공인중개사가 알선한 상대가 아닌 제3의 인물과 거래를 한 경우, 개업공인중개사의 중개행위와 부동산소유자와 제3의 인물과의 거래계약과는 인

과관계가 인정되지 않으므로 개업공인중개사에게 중개보수 청구권이 인정되지 않는다(대법원 197.1.2, 선고 7다189 판결).

③ 매매계약의 성립에 결정적인 기여를 한 부동산개업공인중개사가 그의 귀책사유없이 매매계약서 작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 공인중개사법에 따라 상당한 중개보수를 청구할 권리가 있다(부산지법 1987.9.24. 선고 87나516 판결 등 참조).

④ 민법상의 위임계약은 그것이 유상계약이든 무상계약이든 당사자 쌍방의 특별한 대인적 신뢰관계를 기초로 하는 위임계약의 본질상 각 당사자는 언제든지 이를 해지할 수 있고 그로 말미암아 상대방이 손해를 입는 일이 있어도 그것을 배상할 의무를 부담하지 않는 것이 원칙이므로 시기 여하에 불문하고 중개완료 이전에 중개계약이 해지되면 당연히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것이므로(대법원 200.6.9 선고 98다64202 판결 참조) 맞는 기술이다.

⑤ 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서 거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래금액이라고 보아야 할 것이다(대법원 205.5.27, 선고204도62).

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정답 4번

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02 중개보수에 관한 사항 중 옳지 않은 것은?

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① 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

② 주된 사무소의 소재지가 서울특별시 종로구에 있는 중개법인이 광주광역시 북구의 분사무소에서 경기도 수원시에 있는 주택을 중개한 경우 서울특별시의 조례로 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다.

③ 개업공인중개사의 고의 또는 과실 없이 중개의뢰인의 사정으로 계약이 해제된 경우 개업공인중개사는 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 받을 수 있다. ④ 중개대상물의 중개보수 요율과 한도액이 모두 동일한 것은 아니다.

⑤ 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매ㆍ교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다.

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∙ 해설 ∙

② 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 그 사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도 조례로 정하는 기준에 따르고, 주된 사무소의 소재지와 분사무소의 소재지가 다른 경우, 분사무소에서 중개하여 중개가 완성된 경우에는 분사무소 소재지 요율을 적용한다. 따라서 광주광

역시 조례가 정하는 바에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다

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정답 2번

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03 다음 중 개업공인중개사의 중개보수청구권 발생 시기는 언제부터인가?

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① 중개계약이 성립한 때

② 거래계약이 성립한 때

③ 거래계약으로 인한 중도금이 지급된 때

④ 거래계약으로 인한 잔금이 지급된 때

⑤ 확인ㆍ설명서를 작성하여 교부한 때

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∙ 해설 ∙

① 개업공인중개사의 중개보수청구권은 중개계약이 성립한 때에 발생하고, 거래당사자간의 거래계약이 성립한 때부터 행사할 수 있다.

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정답 1번

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04 개업공인중개사의 중개보수에 대한 다음 설명 중 옳지 않은 것은?

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① 중개보수라 함은 중개의뢰를 받은 개업공인중개사가 거래당사자 간의 부동산에 대한 거래계약을 체결시킨 것에 대한 반대급부로서 중개완성의 대가이다.

② 중개의뢰계약시 개업공인중개사와 중개의뢰인 간에 중개보수에 관한 별도의 약정을 하지 않은 경우라도 개업공인중개사의 중개보수청구권은 당연히 발생한다.

③ 개업공인중개사가 상호를 내걸고 영업을 하면 상법상의 상인의 지위를 가지므로 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개보수청구이 인정된다는 것이 판례의 입장이다.

④ 개업공인중개사가 중개보수청구권을 행사하기 위해서는 중개행위와 거래계약의 체결 간에 인과관계를 필요로 하며, 인과관계에는 상당성이 요구된다.

⑤ 거래계약의 체결 이후에 계약이 해제되었다면 개업공인중개사의 중개보수청구권은 인

정된다.

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∙ 해설 ∙

⑤ 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 중개보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

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정답 5번