단독점유와 공동점유

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제2장

점유의 모습

 

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01 단독점유와 공동점유

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1. 의의

단독점유는 하나의 물건을 한 사람이 직접점유 하는 것을 말하고 공동점유는 부부의 공동재산에 대한 점유나 상속재산이 분할되기 전의 공동상속인의 점유처럼 하나의 물건을 여러 사람이 공동으로 점유하는 것을 말한다. 그러나 직접점유자와 간접점유자가 중첩하여 점유하는 것은 공동점유가 아니다.

2. 효과

공동점유자 각자가 점유보호청구권, 자력구제권을 행사할 수 있고 그 상대방이 될 수 있다. 점유물의 인도를 청구하는 경우에 그 공동점유자 각자에 대해 그 점유물의 인도를 청구하면 족하고 반드시 공동점유자 전원을 상대로 해야만 하는 것은 아니다[65다2455].

 

02 자주점유와 타주점유

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1. 의의

① 자주점유(自主占有) : 자주점유라 함은 소유자와 동일한 지배를 하려는 의사를 가지고 하는 점유를 의미하는 것이지 법률상 그러한 지배를 할 수 있는 권원, 즉 소유권을 가지고 있거나 또는 소유권이 있다고 믿고서 하는 점유를 의미하는 것은 아니다[96다23719].

② 타주점유(他主占有) : 권원의 성질상 소유자의 소유권을 배제하고 자신의 소유물처럼 배타적으로 지배하려는 의사를 가지고 한 점유로 볼 수 없으면 타주점유에 해당한다[98다17329]. 즉 그 점유물의 소유권이 타인에게 있음을 전제로 하는 점유로서 지상권자, 전세권자, 임차인등의 점유가 이에 해당한다.

③ 양자의 구별실익 : 점유자의 회복자에 대한 책임(제202조-선의⋅자주점유자만 현존이익 반환), 취득시효(제245조-자주점유자만 시효취득), 무주물선점(제252조-소유의 의사 필요) 등에서 차이가 있다.

 

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2. 판단기준과 판단시점

① 판단기준 : 자주점유인지 타주점유인지 여부는 점유자의 내심의 의사에 의해 결정되는 것이 아니라 점유취득의 원인이 된 권원의 성질이나 점유와 관계가 있는 모든 사정에 의해 외형적⋅객관적으로 결정되어야 한다[95다28625전합]. 따라서 임차인의 점유는 타주점유이나 절도범의 점유는 자주점유이다.

② 판단시점 : 점유개시 당시를 기준으로 판단한다[95다40328]. 따라서 부동산을 매수하여 이를 점유하게 된 자는 특단의 사정이 없는 한 그 점유의 시초에 소유의 의사로 점유한 것이며, 나중에 매도자에게 처분권이 없었다는 등의 사유로 그 매매가 무효인 것이 밝혀졌다 하더라도 그와 같은 점유의 성질이 변하는 것은 아니다[95다40328].

 

3. 자주점유의 추정

제197조 (점유의 태양) ① 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.

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⑴ 점유권원이 불분명 할 경우

부동산의 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사(자주)로 평온⋅공연 및 선의로 점유한 것으로 추정되는 것이다[2005다33541]. 따라서 일반적으로 점유이면 바로 자주점유로 추정되는 것이 아니다.

⑵ 추정의 효과－입증책임의 전환

점유자가 스스로 그 점유권원의 성질에 의한 자주점유임을 입증할 책임이 없고 점유자의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유임을 주장하는 상대방에게 타주점유에 대한 입증책임이 있다[98다10618]. 점유자가 스스로 매매 또는 증여와 같은 자주점유의 권원을 주장하였으나 이것이 인정되지 않는 경우에도 원래 이와 같은 자주점유의 권원에 관한 입증책임이 점유자에게 있지 아니한 이상 자주점유의 추정이 번복된다거나 또는 점유권원의 성질상 타주점유라고는 볼 수 없다[82다카1792,1793 전합]. 점유자가 취득시효를 주장하는 경우에 있어서 스스로 소유의 의사를 입증할 책임은 없고 점유자의 취득시효의 성립을 부정하는 자에게 그 입증책임이 있다[95다28625전합]. 지방자치단체가 도로부지에 편입된 토지의 취득절차에 관한 서류들을 제출하지 못하고 있다는 사정만으로 위 토지에 관한 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수 없다[2010다33866].

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⑶ 자주점유로 추정되는 경우

 

① 점유자에게 추정되는 소유의 의사는 사실상 소유할 의사가 있는 것으로 충분하므로 등기를 수반하지 아니한 점유임이 밝혀졌다고 하여 이 사실만 가지고 바로 점유권원의 성질상 소유의 의사가 결여된 타주점유라고 할 수 없다[97다37661 全合].

 

② 토지 매수인이 매매계약에 기하여 목적토지의 점유를 취득한 경우에는 그 매매가 설사 타인의 토지의 매매인 관계로 그가 소유권을 취득할 수는 없다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 이상 매수인의 점유는 소유의 의사로써 하는 것이라고 해석함이 상당하다[91다42494].

 

③ 점유자의 승계인이 자기의 점유만을 주장하는 경우, 전 점유자의 점유가 타주점유라 하더라도 현 점유자의 점유는 자주점유로 추정 된다[2006다8254].

 

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④ 지상 건물과 함께 그 대지를 매수⋅취득하여 점유를 개시함에 있어서 매수인이 인접토지와의 경계선을 정확하게 확인해 보지 않아 착오로 인접토지의 일부(경계지 51평)를 그가 매수⋅취득한 대지(962평)에 속하는 것으로 믿고 그 부분을 현실적으로 인도받아 점유하고 있다면 인접토지부분에 대한 점유도 소유의 의사가 있는 자주점유라고 보아야 한다[99다5866]. 그러나 매매 대상 토지의 면적(50평)이 공부상 면적(13평)을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 초과 부분은 권원의 성질상 타주점유에 해당한다[2006다49512].

 

⑤ 지방자치단체가 도시계획사업인 도로개설공사의 시행자로서 그 사업실시과정에서 사후 감정가격에 의하여 보상하기로 하고 그 소유자들의 사용승낙을 받아 도로를 개설함으로써 토지를 점유한 것이라면 자주점유로 추정된다[2001다67904].

 

⑥ 점유자가 취득시효기간이 경과한 후에 상대방에게 토지의 매수를 제의하였다는 사실을 가지고는 그 점유를 타주점유라고 볼 수 없다[96다50520].

 

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⑦ 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유⋅점유하고 있는 공유자가 다른 공유자가 소유⋅점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수 없고, 상대방에게 타주점유에 대하여 증명할 책임이 있다[2012다68750]

 

⑷ 타주점유로 추정되는 경우

 

① 지상권⋅전세권⋅임차권등과 같은 전형적인 타주점유의 권원에 의하여 점유함이 증명된 경우는 물론 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정이 인정되는 때에도 자주점유의 추정은 번복된다[96다50520].

 

② 공유부동산의 경우에 공유자 중의 1인이 공유지분권에 기초하여 부동산 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 할 것이다[2012다68750].

 

③ 명의수탁자의 점유：명의신탁에 기해 토지의 소유자로 등기된 자의 점유는 권원의 성질상 자주점유라고 할 수 없다[97다38503].

 

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④ 점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에도 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어진다[97다37661 전합]. 즉, 타인의 토지에 설치된 경계선을 임의로 철거하고 그 지상에 건물을 건축한 경우 위 토지에 대한 점유취득시효는 인정되지 않는다[95다28625 전합].

 

⑤ 타인의 토지 위에 분묘를 설치 또는 소유하는 자는 점유권원의 성질상 타주점유라고 할 것이다[91다24311].

 

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⑥ 점유자가 진정한 소유자라면 통상 취하지 아니할 태도를 나타내거나 소유자라면 당연히 취했을 것으로 보이는 행동을 취하지 아니하였던 것이라고 볼 만한 사정이 증명된 경우에도 그 추정은 깨어지는 것이다[97다37661 전합].

 

⑦ 처분권한이 없는 자로부터 그 사실을 알면서 부동산을 취득하거나 어떠한 법률행위가 무효임을 알면서 그 법률행위에 의하여 부동산을 취득하여 점유를 시작한 때에는 점유 시작 당시에 소유의 의사가 있다고 할 수 없는 것이다[99다50705].

 

⑧ 지방자치단체나 국가가 토지를 점유할 수 있는 일정한 권원 없이 사유토지를 도로부지에 편입시킨 경우, 자주점유의 추정은 깨어지고 타주점유로 보아야 한다[97다30349].  

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